一、 特色小镇开发的综合性、复杂性

特色小镇是按创新、协调、绿色、开放、共享发展理念，结合自身特质，找准产业定位，科学进行规划，挖掘产业特色、人文底蕴和生态禀赋，形成“产城人文”四位一体有机结合的重要功能平台。有着复杂的土地资源和复合化的功能与运营。

特色小镇开发参与主体很多，各方的需求又各不相同，利益相关者矛盾重重。政策利好下大家匆忙上马，这种蜂拥而上的结果就是，许多缺乏产业动力的特色小镇容易沦为“问题小镇”。

1、 以特色小镇为名圈地卖房子的“财迷小镇”

产业是特色小镇的魂，小镇发展的核心不在于开发，而在与产业运营，许多特色小镇实则还是在做地产。给政府“讲故事”取得补贴之后，如何持续发展，政府的投资如何偿还，这些问题后期都会涌现。

2、 有特色无产业的“花瓶小镇”

许多项目有特色小镇的地板，但缺乏产业核心和产城互动的整体考虑。无法形成可运营可收益的产业，未来也很难发展。

3、 有产业缺运营的“傀儡小镇”

有的项目有一些产业概念但无法落实，没有弄清楚这个产业的链条是什么，可以投资的项目是什么，这类问题在很多地方都很突出。缺乏合理的产业规划，和科学的产业运营，最后很容易把产业作死。

4、 有产业无文化特色的“脸盲小镇”

小镇开发缺乏对本地文化的深入挖掘与运用，导致小镇缺乏文化灵魂，也就缺乏特色的小镇形态，造成千城一面的现象。

5、 有名气没人气的“过气小镇”

名声在外，但是没有收益能力，无法盈利，就很难持续运营。

二、 特色小镇发展动力

特色小镇产业的功能和动力是什么呢？

1、城乡交互——特色小镇发展的“核心动力”

乡村发展问题，发达国际也曾面对。城镇化本身的发展过程有其规律性，特色小镇也应放在更大范围、更大的城市群中，考虑他在其中的功能和整体的关系。

都市能量交互，不仅是物质上的交换，还有人才、资金、技术，现代产业、生活功能的互通，才会使小镇具备持续发展动力。

2、新乡村主义——小镇生活动力源

让传统县镇与现代生活共振，振兴传统乡镇、复兴传统文化。

以传统乡镇为对象，通过最新的技术对乡镇环境进行改造、复兴乡镇传统文化，使其符合现代生活方式。使乡镇重新吸引城市人，由城市人带动当地人，使当地农民自发城镇化正话，共同推动传统乡镇的建设。

3、新地理——小镇产业动力源

不同于传统产业聚集，新兴成业的发展遵循“新地理”逻辑。比如高科技、互联网更依赖人，打造好环境，吸引人来，高素质的人才集聚自然带来高新产业。

三、 特色小镇之产业重构

最难的不是环境打造还是产业重构，所以特色小镇开发从一开始就要考虑空间、产业、运营三位一体的模式。

产业是核心也是难点，既有资源挖掘提升发展又有外部产业资源导入，产业链条的延展和产业群落的扩容。结合环境底板，扩展思考空间，创新产业链内容和模式。

更多产业前期是需要培育的，也需要做些展示型的产业，培育的内容本身就应该引致后边的产业聚集，这就是一个产业发展的蹙眉，这种项目其实在产业战略里面是非常关键的，这些项目需要我们产业链条和经济都要做好考虑，用投入的现金去做匹配，资产模式有前期回笼现金的。

四、 特色小镇的功能创新

1、大健康产业：健康产业小镇、医武养生小镇、温泉康养小镇

结合当地自然条件，形成温泉美容馆、自然疗养院、百花谷养生园等各种养生运营模式。

2、农业与田园：葡萄酒小镇、田园综合体

比如打造自然大学，为孩子提供接触和了解自然的空间。或打造农业体验区，满足现代人亲近土地、返璞归真的心理诉求。

3、体育休闲产业：户外运动小镇、足球小镇

从产业本体出发，导入新型体育核心产业，完善山下游产业链条，紧跟产业配套，提供完善配套服务，实施产业联动，最终实现体育旅游大发展。

4、文化教育：非遗小镇、历史遗迹小镇、儿童戏剧小镇、教育研学小镇、时尚产业小镇

面向国际游客，以当地非遗与民俗为核心，浓缩展示本土传统文化精髓；依托大都市休闲，拓展文化消费，形成“吃喝住游购娱”全息式人文休闲聚落。

“生活博物馆”非遗文化特色小镇的建设应遵循三步走原则：文化活化-文化商业-文化旅游。

通过展示、体验、互动的方式进行非遗文化活化；

集合“吃、住、娱、购”于一体的复合文化风商业；

文化旅游，提升传统非遗文化的传播力，再造小镇吸引力。

6、 新兴产业：金融小镇（基金小镇）、物流小镇、健康机器人小镇、大数据小镇

从健康机器人消费需求和服务模式角度出发，健康机器人产业主体核心领域主要是科技创新领域、智慧医疗领域和养老护理领域。

特色小镇不是只盯着文化旅游，而是聚焦“专、特、新、高”的产业特色。

特色小镇不是只有产业形态，而是生产、生态、生活“三生融合”。

特色小镇不是新一轮的圈地开发，而是城市化进程新阶段。

公衍奎

傲立国际 合伙人、首席战略官

佰思社 创始人

中国房地产业协会房地产培训中心客座教授 

北京联合大学房地产特邀讲师 

中国房地产商会策划评审专家 

中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会专家、购物中心评价标准主要撰写人。 

同济大学工学学士、硕士。人民大学宏观经济所在职硕士、社科院金融所在职博士。 20多年行业经验，原华高莱斯国际地产顾问董事副总经理，长期从事城市、产业、各类地产项目研究与开发战略咨询工作。